我是房東，房客欠繳租金我想終止租約該怎麼辦? 少做這件事絕對不行!

各位包租公、包租婆在出租房屋的過程中，最怕的情況之一，就是房客擺爛不繳租，房東不僅收不到房租，還需要透過複雜的程序才能把房屋討要回來，再加上「租賃住宅市場發展及管理條例」悄悄於民國112年2月修法上路，將出租房屋作為「住宅」的情形，使房東要討回房屋必須遵守的程序更加繁複，步驟稍有不慎，就有可能落得敗訴的風險，以下就讓我們來帶領您逐步解析。

終止租約第一步:通知對方繳房租

當房客欠繳租金達二個月時，房東就取得了終止租約的權利，可以向房客主張租約終止，但因為「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，要求房東先催告房客繳租，避免房客只是一時忘記繳租。

因此，各位房東要終止租約前，務必一定要先通知對方繳租，並給予3至5天的相當時間作為繳租的最後期限，另外最好是透過「存證信函」方式通知，才能在未來的訴訟過程中順利舉證有符合這個規定。

終止租約第二步:提早30天以上時間通知對方終止租約

當房客欠繳租金達二個月，我們發通知向房客催繳房租後，房客仍然置之不理時，我們就可以通知對方終止租約了。但依照「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，我們需要提早30天前通知對方租約終止，不然通知可能會無效。

例如:對方在5月1日時已經欠了兩期租金，我們5月2日通知對方繳租，並限期對方在5月5日前繳租，當對方仍置之不理時，我們才可以再度發函終止租約，讓這份租約在6月4日終止(5月5日加計30日)。

以上的通知，都最好是透過「存證信函」方式通知，並且務必用雙掛號方式寄出，才能在未來的訴訟過程中順利舉證有符合這個規定。

終止租約最後一部:提起訴訟

當以上步驟都做完後，這時我們才可以拿著上面發過的存證信函，到法院提告，請對方返還房屋，並清償遲延給付的租金。等法院判決確定後，房東再拿勝訴判決向法院聲請強制執行，最後才能把房屋順利要回來。特別要注意的是，若上面的步驟有遺漏的地方，就有可能在法院吞下敗訴的判決，不可不慎。

我們租約有公證了，可以跳過上面步驟直接請法院強制執行嗎?

先說結論:不行

有些人會將租約拿去公證，並在公證租約中，依照公證法第13條規定，載明應逕受強制執行的情形。很多人就誤以為可以直接拿公證租約去法院強制執行。

依照公證法第13條，可以強制執行的情況，只有「租約定有期限並應於期限屆滿時交還時」這種情形，才可以拿公證租約向法院聲請強制執行。例如:租約定到2月1日，房客超過2月1日後仍然遲遲不肯搬走，這時候房東才可以拿公證租約直接向法院聲請強制執行。

在「租賃住宅市場發展及管理條例」上路後，在房客欠繳房租的情形，需要透過複雜的程序才能把房屋討要回來，步驟只要稍有不慎，就有可能落得敗訴的風險，因此當各位房東要討回房屋時，請務必聯絡專業律師協助諮詢，才能全面掌握有利條件，避免訴訟上風險。

本文係依當時之法律所撰寫，法律如有變動，請依最新法規為準。法律適用因個案事實不同而有差異，相關問題建議諮詢律師，以保障您的權益。