各位包租公、包租婆在出租房屋的過程中,最怕的情況之一,就是房客擺爛不繳租,房東不僅收不到房租,還需要透過複雜的程序才能把房屋討要回來,再加上「租賃住宅市場發展及管理條例」悄悄於民國112年2月修法上路,將出租房屋作為「住宅」的情形,使房東要討回房屋必須遵守的程序更加繁複,步驟稍有不慎,就有可能落得敗訴的風險,以下就讓我們來帶領您逐步解析。
「租賃住宅市場發展及管理條例」第10條是這樣規定的:
租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:
出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:
當房客欠繳租金達二個月時,房東就取得了終止租約的權利,可以向房客主張租約終止,但因為「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定,要求房東先催告房客繳租,避免房客只是一時忘記繳租。
因此,各位房東要終止租約前,務必一定要先通知對方繳租,並給予3至5天的相當時間作為繳租的最後期限,另外最好是透過「存證信函」方式通知,才能在未來的訴訟過程中順利舉證有符合這個規定。
當房客欠繳租金達二個月,我們發通知向房客催繳房租後,房客仍然置之不理時,我們就可以通知對方終止租約了。但依照「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定,我們需要提早30天前通知對方租約終止,不然通知可能會無效。
例如:對方在5月1日時已經欠了兩期租金,我們5月2日通知對方繳租,並限期對方在5月5日前繳租,當對方仍置之不理時,我們才可以再度發函終止租約,讓這份租約在6月4日終止(5月5日加計30日)。
以上的通知,都最好是透過「存證信函」方式通知,並且務必用雙掛號方式寄出,才能在未來的訴訟過程中順利舉證有符合這個規定。
當以上步驟都做完後,這時我們才可以拿著上面發過的存證信函,到法院提告,請對方返還房屋,並清償遲延給付的租金。等法院判決確定後,房東再拿勝訴判決向法院聲請強制執行,最後才能把房屋順利要回來。特別要注意的是,若上面的步驟有遺漏的地方,就有可能在法院吞下敗訴的判決,不可不慎。
先說結論:不行
有些人會將租約拿去公證,並在公證租約中,依照公證法第13條規定,載明應逕受強制執行的情形。很多人就誤以為可以直接拿公證租約去法院強制執行。
依照公證法第13條,可以強制執行的情況,只有「租約定有期限並應於期限屆滿時交還時」這種情形,才可以拿公證租約向法院聲請強制執行。例如:租約定到2月1日,房客超過2月1日後仍然遲遲不肯搬走,這時候房東才可以拿公證租約直接向法院聲請強制執行。
在「租賃住宅市場發展及管理條例」上路後,在房客欠繳房租的情形,需要透過複雜的程序才能把房屋討要回來,步驟只要稍有不慎,就有可能落得敗訴的風險,因此當各位房東要討回房屋時,請務必聯絡專業律師協助諮詢,才能全面掌握有利條件,避免訴訟上風險。
本文係依當時之法律所撰寫,法律如有變動,請依最新法規為準。法律適用因個案事實不同而有差異,相關問題建議諮詢律師,以保障您的權益。