管委會規定禁止出租車位給外人，該怎麼辦？律師詳解解方！

1. 管委會(管理委員會)是什麼？一定要有管委會嗎？

   公寓大廈管理條例第3條第9款：
   管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
   公寓大廈管理條例第29條第1項：
   公寓大廈 應成立管理委員會 或推選管理負責人¹ 。

   1. 立法者認為公寓大廈成立管理委員會能夠 加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，因此公寓大廈原則都應成立管理委員會。
   2. 而管理委員會是什麼呢？簡單理解就是 全體住戶討論結果的執行單位，比如A社區住戶認為社區美觀、綠化要好好維護，才能保有社區的特色及居住品質，因而住戶大會(區分所有權人會議)通過每年50萬元用於植栽綠化。而，管委會就是代替全體住戶² ，在50萬元預算內找廠商維護社區植栽美觀的執行單位。

2. 管委會什麼都可以管嗎？

   公寓大廈管理條例第36條：
   管理委員會之職務如下：
   一、區分所有權人會議決議事項之執行。
   二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
   三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
   四、住戶共同事務應興革事項之建議。
   五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
   六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
   七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
   八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
   九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
   十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
   十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
   十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
   十三、其他依本條例或規約所定事項。
   公寓大廈管理條例第37條：
   管理委員會會議決議之內容 不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
   公寓大廈管理條例第39條：
   管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。

   1. 管委會的權限及職責？
      由該法可知，管委會做的事就是維持社區運作，除了基本的環境、安全維護，也要將會計帳務妥善保存，並報告公共基金、管理費的使用流向及收益。另外，在住戶欠繳管理費或是房屋漏水拒絕修繕等情形，管委會也有介入的權限，甚至可以訴請法院為必要之處置³， 對全體區分所有權人負責。
   2. 管委會如何產生？

      公寓大廈管理條例第36條：
      公寓大廈管理條例第29條第2項：
      公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。 主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定 。

      立法者在此僅有簡單的規範，每個社區可以依照住戶的需求想法，開區分所有權人會議訂定規約後，再依規約去決定管委會委員的任期及委員遴選的方式。律師即見過社區規約約定住戶輪流出任管理委員，也有以抽籤決定並限制連任一次的遴選方式。

   3. 一定要遵守管委會決議嗎？
      
      1. 管委會是全體區分所有權人遴選出來的，管委會依法對全體區分所有權人負責，因此，若管委會違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，管委會決議可能就會遭法院認定是無效的。
      2. 另外，律師亦遇過另一種情形，就是管委會委員沒有親自開管委會，把印章交由其他委員，主委拿其餘2個委員的印章，自己作成管委會決議，出席門檻未達規約所定之管委會出席門檻，此時管委會決議即有可能遭法院認定決議不存在。
      3. 因此，除了於管委會有不成立或無效情形，原則上管委會決議若無瑕疵或違法，則住戶即應遵守管委會決議。

3. 管委會決議有不合法情形，要如何去推翻？

   1. 住戶若發現管委會決議有違法的情形，可以向社區所在地管轄之法院提起 確認管委會決議無效之訴或確認管委會決議不存在之訴。
   2. 現在，聰明的你，看到小美遇到的情形，應該就知道問題的重點在哪裡了，就在於本次管委會決議禁止住戶租車位予社區外的人，是否有經該社區區權會決議的授權，如果沒有的話，小美就可以直接向法院訴請確認管委會決議無效之訴。
4. 最後，即使是有經過區分所有權人會議的授權，法院也未必會認定該管委會決議為有效⁴ ，因此，若您覺得管委會的決議非常不合理，不要放棄希望，歡迎大家向律師諮詢，由律師依具體個案擬定訴訟策略，保障您的權利！

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