不動產分割、遺產分割談不攏，完整解析共有物分割流程與方式

不論是故事一或故事二，都是常見成為共有人的情形。而多數人都有機會碰到故事一的情況。兄弟姐妹一同繼承不動產，只要有一人不同意或聯繫不上，就可能導致無法順利處理遺產，形成每位繼承人都有持分，卻誰也無法處分的情形。本篇將由律師角度，帶您了解共有物分割的法定方式，以及談不攏時如何藉由訴訟來解決，保障自己的權益。

一、共有物分割的目的－消滅共有關係

「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」，民法第817條定有明文。白話來說，「共有物」即是指某一財產由數人共同擁有所有權的情況，共有物在共有狀態下，各共有人雖有其應有部分，卻不能單獨處分整體財產。因此，進行分割共有物的目的即在「消滅共有狀態」，使每位共有人都成為單獨所有權人，有自由處分財產的權利，不再因為共有關係需以分管契約等使用共有物。

二、分割共有物的方式

(一) 故事一的狀況：協議分割、遺囑分割、預立遺產分割協議書

在故事一的情形，通常稱為「遺產分割」，即被繼承人死亡後，由繼承人繼承遺產的情況，而實務上常見的遺產分割方式有：

1. 協議分割

「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」民法第824條第1項定有明文，協議分割即是由全體共有人協議分割方法，比如有些人比較喜歡不動產，有些人想要現金，有些人比較念舊，要父母遺留的起家厝等，由共有人自行協議，可以平均分割，也可以由某部分人取得共有物，再以金錢找補予其他共有人。

⚠️小提示：被繼承人過世後，繼承人若已有協議出理想的分割方案，可以委由律師撰擬遺產分割協議書，再由全體繼承人蓋印鑑章，解決日後上法院為分割遺產訴訟的困擾。

2. 遺囑分割

若被繼承人生前有合法遺囑，並在遺囑中指明分割方式，例如：長子繼承房產、次子繼承現金，繼承人應依照遺囑內容辦理。

⚠️小提示：遺囑要件嚴格，必須依法定方式進行，時有耳聞遺囑無效之情事，若您有家族傳承財產的需求，亦可諮詢律師預立遺囑，降低子女為財產爭奪之風險。

3. 預立遺產分割協議書

部分實務見解認為，「預立遺產分割協議」涉及於繼承開始前，預先為拋棄法定繼承權之意思表示，然繼承權無法事先拋棄，拋棄繼承僅能於繼承人知悉得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之，方屬適法，故不承認預立遺產分割書之效力。

部分實務見解則認為「預立遺產分割協議」之訂立，繼承人之約定乃於「繼承發生時」始生效力，只要契約目的並無違背善良風俗，自難認其無效。

⚠️須注意：雖晚近部分實務承認預立遺產分割協議書之效力，惟其仍具有一定爭議性。若兄弟姊妹皆已於長輩在世時即有共識，長輩亦知情或不反對，亦不妨預立遺產分割協議，降低日後訴訟之可能性。

※遺產分割方式比較表

項目	預立遺產分割協議書	遺囑分割	協議分割
訂立時點	被繼承人生前	被繼承人生前	被繼承人死亡後
效力發生時點	被繼承人死亡時生效	被繼承人死亡時生效	協議成立時
是否需全體繼承人同意？	是	否	是
可否單方變更？	否，須全體重新協議	可由被繼承人修改遺囑	否，須全體重新協議
是否須書面	原則上應書面，方便證明。	須符民法形式要件	原則上應書面

(二) 裁判分割

1. 故事二的情況，原則上只能透過「協議分割」處理。然而如故事二有30多個共有人情形，通常難以達成協議，因此，最後需要向法院請求「裁判分割」，即「分割共有物訴訟」。

2. 另外，在遺產分割的情況下，若繼承人眾多或無法與部分繼承人聯繫，也能以被繼承人遺產為標的，請求裁判分割，即「遺產分割訴訟」。

⚠️須注意：訴訟前應先辦妥繼承登記或同時請求其他繼承人辦理繼承登記，不能請求分割共有物。
(最高法院69年度台上字第1012號民事判決參照)

三、法院分割共有物的方式

(一) 原物分割

將共有物依共有人持分比例，直接劃分給各共有人。例如：一塊地100坪，四人均分，各取得25坪土地。

⚠️須注意：部分共有物依其性質不得分割，如農地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。

(二) 原物＋金錢補償

若共有物已有分管協議或過往使用狀態，法院會參考雙方之分割意見，將共有物分配給部分共有人，並由其補償其他共有人現金。

(三) 變價分割

若遇到難以分割的情形，法院可決定以變賣共有物之方式，再依比例分配變賣所得予各共有人。

⚠️小提示：法院拍賣時，其他繼承人依法有優先承買權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。(民法第824條第7項參照)

四、如何提起共有物分割訴訟？

(一) 任一共有人皆得以自己為原告提出分割共有物訴訟

實務上，若多數共有人皆有意願處理共有財產，通常會以持分最小者作為原告，可以在訴訟開始時繳納最少的裁判費。

⚠️小提示：裁判費可參考司法院 民事裁判費試算表

(二) 訴訟會產生的費用

包括地政測量費(土地複丈)、不動產估價費(常見於變價分割)等其他相關費用。分割共有物訴訟如果較為複雜，訴訟時間可能延長至三至五年。建議可以委請律師作為訴訟代理人，以避免影響到工作。

五、結語：分割共有物不是災難，律師助您順利分割

共有人在分割共有物時，往往因意見分歧或法律知識不足，導致資產閒置、兄弟失和。若您面臨分割困難，不妨先嘗試協議調解，若仍無共識，尋求律師協助是保障自身權益、有效處理遺產的關鍵。

若您需要進一步法律協助，歡迎隨時聯絡我們，讓經驗豐富的不動產律師團隊，協助您妥善處理分割共有物的每個環節。